Dostosowanie wysokich budynków do obecnych wymogów przeciwpożarowych

Szanowni Mieszkańcy budynków:

Bajana 67, 69, 71, 73
Bajana 51a, 53, 53a
Bajana 47, 49, 49a, 51
Latawcowa 4, 6, 8, 10, 12
Bajana 55, 57, 59, 61, 63, 65; ul. Skrzydlata 1
Bajana 5, 7, 9, 11
Bajana 3, 3a; ul. Szybowcowa 52, 54; ul. Latawcowa 2

dot.: obowiązku dostosowania budynków wysokich do wymogów przeciwpożarowych, w szczególności wyposażenia istniejących budynków w nawodnione piony przeciwpożarowe wraz z hydroforami, wentylację, drzwi przeciwpożarowe i instalację elektryczną.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 109, poz. 719), istniejące wysokie budynki mieszkalne muszą zostać wyposażone w nawodnione instalacje wodociągowe przeciwpożarowe z zaworami hydrantowymi 52 lub uzgodnione rozwiązania zamienne. Uregulowania w przedmiotowym zakresie zawiera również rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz. U. Nr 124, poz. 1030).

Pomimo upływu prawie dziesięciu lat od wejścia w życie ww. rozporządzenia, Spółdzielni naszej nie stać było na wprowadzenie rozwiązań, do których nas ono zobowiązuje. Sześć z siedmiu nieruchomości, których dotyczy to zagadnienie, ma ujemny wynik na funduszu remontowym (zadłużenie) wynikający z przeprowadzonych robót remontowych (głównie dociepleniowych). W ostatnim okresie Państwowa Straż Pożarna przystąpiła do rygorystycznych kontroli w zakresie realizacji obowiązku wynikającego z przedmiotowego rozporządzenia nakładając często wysokie kary
i wydając nakazy natychmiastowego dostosowania nieruchomości do obowiązujących przepisów w zakresie ochrony przeciwpożarowej. W istniejącej sytuacji prawnej należy się liczyć, że Komendant Miejski Państwowej Straży Pożarnej decyzjami administracyjnymi nałoży na Spółdzielnię obowiązek nawodnienia instalacji wodociągowych przeciwpożarowych oraz zapewnienia wymaganego zasilania w wodę w określonym czasie, albowiem organy Państwowa Straż Pożarna są zobowiązane do wydawania takich nakazów celem dostosowania budynków do obecnych wymogów ochrony przeciwpożarowej. Jest oczywiste, że wyznaczone w decyzjach terminy nie będą możliwe do zrealizowania chociażby ze względów finansowych. Niedotrzymanie terminów zawartych w decyzjach może narazić Spółdzielnię na grzywnę wymierzoną w celu przymuszenia, lub na wykonanie zastępcze na koszt i ryzyko Spółdzielni. Środki te są rzadko stosowane jednak w sytuacjach drastycznych nie można wykluczyć ich zastosowania.

Stan prawny, jaki i pojawiające się na przestrzeni ostatnich lat orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tej kwestii jednoznaczne. W odwołaniach od decyzji Komendantów Państwowej Straży Pożarnej (PSP) nakazujących wyposażenie istniejących budynków w nawodnione piony przeciwpożarowe z zasady podnoszony był, w różnych konfiguracjach, argument, że nie wolno do starych bloków stosować niedawno wydanych przepisów. W szczególności w jednej ze spraw podniesiona została argumentacja, że obowiązujące rozporządzenia nie nakładają obowiązku wyposażenia istniejących budynków w nawodnione piony przeciwpożarowe. Stanowią jedynie, że zawory muszą spełniać wymagania Polskich Norm dotyczących tych urządzeń oraz gdzie muszą znajdować się hydranty wewnętrzne oraz zawór. Jednocześnie, w ocenie skarżących, obecne przepisy, w przeciwieństwie do poprzednio obowiązującego rozporządzenia z 21 kwietnia 2006 r., nie zawierają przepisu przewidującego wyposażenie budynków wysokich w nawodnione piony gaśnicze (mokre piony).

W stanowiskach zajmowanych przez Komendantów PSP stwierdzenia powyższe były uznawane za bezpodstawne ze wskazaniem, że decyzje o wymianie pionów zostały wydane na podstawie § 18 i 20 rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków i innych obiektów i terenów. Regulacje zawarte
w rozporządzeniu nie dzielą budynków na nowe i istniejące, odnosi się więc do wszystkich budynków, niezależnie od tego, kiedy zostały wybudowane. W wypadku ochrony przeciwpożarowej, ze względu na ważny interes publiczny, prawo działa retrospektywnie. Oznacza to bezpośrednie stosowanie prawa od chwili wejścia w życie nowego przepisu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podzielił również opinię straży pożarnej. Wyjaśnił, że ochrona przeciwpożarowa nie kończy się wraz z wybudowaniem budynku, ale trwa przez cały okres jego użytkowania. Bez znaczenia jest to, że budynki zostały wybudowane i oddane do użytkowania przed wejściem w życie rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji
z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej. Przepisy te stosuje się do wszystkich budynków: nowych i starych. Wyrok Sądu Administracyjnego
w Warszawie sygn. akt VII SA/Wa 1403/16

W podobnym duchu wypowiadały się też sądy we wcześniejszych wyrokach, które orzekały w tego typu sprawach. Przytaczam jedną z tez wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z 2014-07-29 sygnatura II OSK 392/13): „Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego oznacza jedynie zakończenie procesu inwestycyjnego związanego z jego wybudowaniem, natomiast istnienie obiektu kreuje nowe obowiązki publicznoprawne związane z jego utrzymaniem
i użytkowaniem. Zapewnienie ochrony przeciwpożarowej budynku, obiektu budowlanego lub terenu z woli ustawodawcy zostało potraktowane wyjątkowo, jako obowiązek, który pomimo jego dochowania na etapie przystąpienia do użytkowania trwa nadal przez cały okres istnienia obiektu. To istnienie obiektu budowlanego, który wprawdzie został wybudowany pod rządami starego prawa, ale jest użytkowany pod rządami nowego prawa powoduje konieczność jego dostosowywania do nowych rozwiązań mających na celu ochronę życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową czy innym miejscowym zagrożeniem”.

Kwestia nawadniania suchych pionów jest nadal kontrowersyjnym tematem. Na jednym z portali internetowych dotyczących warszawskiego Ursynowa zamieszczono artykuł, w którym pojawił się taki oto fragment: „Wygląda na to, że państwo zamiast wyposażać straż pożarną w nowoczesny sprzęt woli zmuszać obywateli do ponoszenia gigantycznych kosztów na wątpliwej przydatności instalacje. Wszyscy jesteśmy przegrani: obywatele, straż i państwo. Kto zyskuje? Firmy zarabiające na projektowaniu i instalowaniu tego typu rozwiązań. Oraz – jak mówi wielu moich rozmówców – pazerne i wpływowe lobby „pożarowe”, które narzuca swoje rozwiązania, zasłaniając się „dobrem wspólnym” i „nowoczesnymi rozwiązaniami
w dziedzinie pożarnictwa”.”

Pomimo wyrażanych opinii należy jednak mieć świadomość, że w przypadku ochrony przeciwpożarowej mamy do czynienia ze stosunkiem administracyjnoprawnym, którego realizacja nie kończy się wraz z oddaniem obiektu do użytkowania, lecz trwa przez cały okres jego użytkowania. Zapewnienie użytkownikom budynków maksymalnego bezpieczeństwa wiąże się z wykorzystywaniem coraz bardziej zaawansowanych technologicznie, a przez to skuteczniejszych narzędzi ochrony przeciwpożarowej. Jeżeli postępowania organów PSP będą konsekwentne to jest oczywiste, że Spółdzielnia i tak poniesie koszty wskazanych dostosowań. Przy obecnie obowiązujących regulacjach prawnych należy wykorzystać istniejące możliwości w celu ograniczenia nakładów finansowych do rozsądnych granic przy spełnieniu wymagań wynikających z obowiązujących przepisów przeciwpożarowych.

W związku z powyższym, w trosce o Państwa życie, zdrowie, bezpieczeństwo
i mienie, a także chcąc uniknąć kar dochodzących nawet do 50.000,00 zł na nieruchomość, Zarząd Spółdzielni wnioskował do Rady Nadzorczej o zgodę na rozpoczęcie działań zmierzających do wypełnienia obowiązków wynikających
z przepisów prawa i taką zgodę otrzymał. Działania Spółdzielni zostały podzielone na dwa etapy:

w pierwszym etapie zlecona została ekspertyza wraz z projektem (uzgodnionym przez Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej) dostosowującym nieruchomości wymienione na wstępie do wymagań określonych w rozporządzeniu z dnia 7 czerwca 2010 r.
w drugim etapie będą sukcesywnie prowadzone roboty budowlane.

Przystąpienie do wykonania ekspertyzy wraz z projektem pozwala w chwili obecnej uniknąć Spółdzielni potencjalnych kar nakładanych przez Państwową Straż Pożarną, jednak nie unikniemy konieczności obciążenia Państwa dodatkowym kosztem związanym z ekspertyzą i projektem w wysokości 8.862,15 zł brutto na każdą klatkę schodową, której obowiązek ten dotyczy. Ekspertyza ta, zgodnie z prawem, musi być sfinansowana przez wszystkich mieszkańców danej nieruchomości (dotyczy to części wspólnych), ze środków pochodzących z wyodrębnionej pozycji w opłatach eksploatacyjnych.

Drugi etap tj. roboty budowlane będą mogły być realizowane z funduszu remontowego, chociaż jak wyżej wspomniano stan środków finansowych jest niezadowalający, to roboty te będą prowadzone w miarę możliwości finansowych (przewidywany koszt wykonania tzw. „mokrych pionów” z infrastrukturą towarzyszącą wynosi ok. 160.000,00 zł na jedną klatkę schodową). Należy jednak liczyć się
z koniecznością podniesienia odpisu na fundusz remontowy z tego tytułu od roku 2021.

Wobec powyższego, na ostatnim posiedzeniu Rady Nadzorczej Spółdzielni
w dniu 30.01.2020r., została podjęta uchwała ustalająca wysokość stawki opłaty
z tytułu wykonania ekspertyzy przeciwpożarowej (z projektem) wraz z uzgodnieniami Państwowej Straży Pożarnej na nieruchomościach, których dotyczy omawiany obowiązek. Stawka ta będzie obowiązywała w okresie zamkniętym od 01.06.2020r. do 31.12.2020r. Zawiadomienie o wysokości wprowadzonej stawki otrzymacie Państwo jeszcze w tym miesiącu.

Chcąc bliżej zapoznać Państwa z omawianym w piśmie problemem, Zarząd Spółdzielni zaprasza Państwa na spotkanie informacyjne poświęcone dostosowaniu budynków wysokich do obecnych wymogów przeciwpożarowych.

Spotkanie odbędzie się w dniu 12.02.2020r. (środa) w sali nr 37 (stołówka szkolna) w Szkole Podstawowej nr 118 we Wrocławiu przy ul. Bulwar Ikara 19
o godz. 18³⁰.

Z poważaniem: